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百强房企格局大分化
房地产进入大分化时代，能突围生存下来且活得比较好的企业，注定是极少数。这是当前房企不得不面对的现状。
这种现状产生的根本原因在于，“房地产市场供求关系发生根本性变化”，部分区域市场需求趋于供大于求。因此，对于多数房企而言，销售业绩下滑态势在短期内很难改变。
据中指研究院统计，1～10月，百强房企销售总额为52977亿元，同比下降13.1%。其中， 10月单月销售额同比下降33.5%，环比下降7.5%。10月份，百强房企中，有20家房企销售额环比降幅大于30%，40家环比降幅在0-30%之间。
TOP100房企的销售操盘金额门槛较去年同期降低11.2%至87.4亿元。也就是说，进入百强房企阵营的门槛已不足百亿元。
从不同梯队房企销售门槛值变化来看，1～10月，TOP10房企的销售操盘金额门槛同比降低4.2%至1391亿元，TOP20门槛降低16.5%至525.5亿元。TOP30和TOP50梯队房企格局变动更大，门槛分别同比降低19.7%和17.5%至327.5亿元和205.1亿元。
TOP50房企同样卖房艰难。据中国房地产报记者统计，1～10月，TOP50房企全口径销售额共计4.3万亿元，同比下滑10.3%。50强房企中，有27家房企销售额同比下滑，占比超过一半。
销售榜第一是保利发展，老牌央企。1～10月实现销售额3682.1亿元，比第二名万科，多卖了566亿元，这个数量比排在第22名的中国恒大的销售额（546亿元）还要多。
第二名万科，销售额继续下滑，降幅为8.5%。而第三季度，万科营业收入与归属上市公司股东净利润均同比下滑，下滑幅度分别为31.6%、22.5%，其中房地产开发业务结算面积同比下降38%。
销售榜第三名至第五名，分别是中海地产、华润置地、招商蛇口，都是老牌央企，稳健型颇强，在这轮楼市调整中已经是胜出者。
而碧桂园的排名，已经从去年的第一名滑落至第五名，后期能否赶上是个未知数。
就算在市场形势不好的情况下，总是会有一批“黑马”杀出包围圈。比如象屿地产、大华集团、伟星房产、中建东孚、联发集团、保利置业、国贸地产等，销售同比增幅均超过20%，座次排名也是大跨越。
以表现最出众的象屿地产为例，2020年～2022年三年间，象屿地产销售额分别为122.7亿元、169.3亿元、330.4亿元，其中2022年业绩增速达95%，几乎是翻倍式增长。今年前10个月，销售金额为369.7亿元，早已超出去年全年的销售业绩。在地产行业最艰难的两年，这家房企却迎来了业绩狂飙。
老牌港资房企合生创展集团，几年前曾被业内质疑“多囤地、慢周转”，现在反而在这轮调整中“活”得不错。1～10月，合生创展实现销售额265.2亿元，同比增长3.4%，排在第46名，比去年同期上升20个位次。
来源：中国房地产报
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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞
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