金融岛变国际智慧岛玩哪出？南沙横沥岛会是天坑吗？

时间： 2022-04-06 10:00     浏览量：515

个体提升幸福感最直接的办法，往往是降低预期。对一个区域的发展而言，“预期管理”同样很重要。

初版《2022广州经营性用地供地蓝皮书》

例如，最近发布的《2022广州经营性用地供地蓝皮书》中，大家不禁发现，南沙横沥岛，居然变身为“南沙新名片·国际智慧岛”，这也是第一次从官方文件中，看到横沥岛有关“国际智慧岛”的表述。

最新版本

很快，有网友又发现，新版本蓝皮书中，又将名字改回了“国际金融岛”，这样的更名不知是玩哪出？

只不过，大家都更喜欢称呼横沥岛为“全国首个国际金融岛”，这次改名的操作，或许也能让外界更冷静地看待横沥岛的预期，毕竟，发展金融业，绝不是盖房子那样简单。

那么，云集十几个楼盘的横沥岛，会沦为买房者的天坑吗？

全岛指望着“地王”

不得不说，横沥岛踩过的第一个坑，就是“降价”！

去年初，岛上第一个吃螃蟹的曜玥湾首期开盘，当时1、2号楼看江单位，曾卖出44000元/㎡。

但随着限价落地，项目去年中至今，价位基本维持在36000元/㎡左右；并且，全岛在售项目统一执行这个限价标准，不论优劣，只低不高。

▲ 北向江景，对岸为灵山岛

可以说，限价这一刀，砍去横沥岛一大半价格幻想空间，基本回到两年前对岸灵山岛的价位。

限价之下，谁在血亏？

至少曜玥湾不算血亏，毕竟项目地价只有12632元/㎡，其他项目地价普遍在2万/㎡以下，即便是36000-38000元/㎡的价格，保本微利还是能够做到的。

真正血亏的是地价、房价“高位站岗”的那一波。

不过最近广州限价政策正在松绑，目前，横沥岛大部分楼盘透露的口风是价格可上调5%。

眼下，全岛都指望着横沥岛“地王”建发明珠湾玺，首开能否冲击38000元/㎡的价格，能做优秀产品的建发，卖高价当然要更有底气。

连户型都在内卷

那么，横沥岛会不会涨价？

政策松绑下，的确有这个势头，但恐怕很难大涨。

因为横沥岛还有第二个bug——十几个盘要玩命卷！

据不完全统计，目前，横沥岛已有13个项目&地块，抛开还没有亮相的项目，目前岛上总供货量就已超过1万套住宅（另有配建的人才住房）。

很多销售会说横沥岛有9%住宅供应限制，但从绝对数量来说，房子没有想象中稀缺。

另外，像绿城地块也是限定房价37896元/㎡，这可看作横沥现阶段一个价格锚点。

在南沙大行情低迷、岛内对手盘太多情况下，价格联盟自然难以统一，整体大幅涨价基本不可能出现。

十几个楼盘短兵相接，不仅客户看得眼花缭乱，楼盘间也只能尽量做差异化，但还是无法避免一些趋势雷同。

因为围绕横沥岛最大特色——江景+地铁，江景在这算不上某个项目独享资源，彼此差距不会太大。

而以凤凰二桥为界限，岛上格局基本划分为东、西两个板块。

其中，岛内东部更靠近IFF等金融总部资源，此处江景更加开阔，且水网密集，资源会更加出色、高端；

因此，目前凤凰二桥以东的4个新盘，产品面积普遍是99㎡以上。

例如，地价最贵的建发明珠湾玺，离地铁站最近约200多米，项目被两条河涌环抱、体量仅560户，都是两梯四户低密度设计，因此，项目首开也足以担当吹冲锋号的角色。

凤凰二桥以西，则布局更多教育、医疗的资源，产品定位更偏近刚需一些。

包括湾区金融城、铂玥明珠ONE，都位于凤凰二桥以西，且都有80㎡以下的小户型，主打近地铁、刚需自住型的产品。

不过，对横沥岛客群来说，绝对距离够远了，那么保证居住舒适度就显得重要。

不信，你看这种需求，能让项目户型都内卷起来，看看以上三个项目户型图，竟能如此相像！

横沥岛的可贵之处

那么，改名的横沥岛，还能不能买？

如果你想在横沥岛买房，来灵山岛就够了！

这不是一句玩笑，一方面，岛内道路等基础设施还没完善，大量横沥岛楼盘，只能将销售中心设在灵山岛。

你甚至都不需要登上横沥岛，就能把岛上的房子给买了。

▲ 灵山岛环境

另一方面，灵山岛短短几年内迅速崛起，来灵山岛，你可以大体感受下未来的蓝图。

如果你曾经错过了灵山岛，那么横沥岛确实会更优秀。

因为拥有地铁18号线这个最大支撑，横沥基本是灵山岛加强版，自住价值只高不低。

从横沥岛目前3.6-3.8万/㎡的价位看，其直接内部对手是南沙湾、灵山岛，外部竞争对手大概率是科学城、老黄埔的入门级楼盘。

如果你追求居住品质、更看重“造饼效率”，那么，横沥岛依旧具备优势。

当很多区域只画饼不做事，这里至少已兑现地铁18号线，（IFF）永久会址会议中心成功封顶，三级甲等综合医院——中山大学附属第一（南沙）医院也有望6月15日正式启用，这些都证明了政府的投入与决心。

此外，横沥岛是在一张白纸造城，往往能做到科学规划先行，区域配套、资源共享。

例如，今年横沥岛尖启动了4所教育设施招标，包括九年一贯制学校、36班初中、48班小学、36班小学，总建筑面积约8.82万平方米。

义务教育阶段的学校，是由政府统一规划建设，能够有效避免日后各小区互相扯皮，这个思路非常值得借鉴。

在土地出让阶段，横沥岛要求地块配建人才公寓（住宅），也能增强对人才的吸引力。

科学规划先行、配套落地不拖泥带水，能做到这两点的板块，在广州其实真的不多。

所以，无论是金融岛还是智慧岛，归根结底，目的都不是成为“炒房岛”！